Le viager immobilier, un contrat appelé à se développer

 

Cet outil astucieux permet aux séniors de « rendre liquide » leur patrimoine immobilier. Pour l’’acquéreur, l’’investissement, certes aléatoire selon la durée de vie du vendeur, est fiscalement sécurisé.

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Pour maintenir son niveau de vie, améliorer sa retraite, financer une dépendance, la mise en vente de sa résidence en échange du versement d’une rente à vie par l’acquéreur peut être une solution intéressante.

C’est aussi un outil de solidarité intra-générationnel.

Avec environ 10 000 transactions par an en France, soit moins de 2 % des ventes totales, le viager immobilier reste encore un marché de niche, l’offre ayant du mal à rencontrer la demande.

Mais face à la problématique du financement des retraites et de la dépendance, Dominique Charrier, directeur de l’Institut national du viager, estime que « le viager immobilier devrait se développer dans les prochaines années, car c’est un outil patrimonial qui permet aux seniors de rendre liquide leur patrimoine immobilier ».

Le viager immobilier est une vente classique finalisée par un acte notarié. Il convient donc de définir un prix de vente.

Pour un viager libre, il correspond à la valeur vénale du bien.

Pour un viager occupé (la majorité des transactions), il est égal à la valeur vénale ou marchande moins la valeur économique du droit d’usage et d’occupation.

Sans que cela soit obligatoire, l’acheteur, appelé « débirentier », peut payer au vendeur – le « crédirentier » – une partie au comptant de la vente.

C’est le « bouquet », égal à environ 30 % du prix du bien pour un viager occupé.

Le solde sera converti en rente viagère mensuelle, dont le montant tiendra compte de l’âge et du sexe du vendeur afin de déterminer son espérance de vie.

Elle est, en outre, indexée sur le coût de la vie et payée jusqu’au décès du ou des vendeurs et/ou du conjoint survivant si l’acte de vente mentionne la réversibilité de la rente. La répartition du paiement des charges et des taxes doit être contractualisée dans l’acte de vente.

Ainsi, le vendeur s’acquittera, entre autres, de la taxe d’habitation tandis que la taxe foncière est à la charge de l’acheteur.

Si l’acquéreur sait ce qu’il va payer, il ne sait jamais pendant combien de temps.

Car le viager, qui est un contrat de gré à gré, repose sur un aléa : la durée de vie du crédirentier. L’exemple de Jeanne Calment, qui avait vendu son logement à son notaire, ade quoi freiner les amateurs de viager.

Elle vécut plus longtemps que son malheureux acquéreur, puisqu’elle mourut à 122 ans, en tant que doyenne des Français …

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Stratégie patrimoniale.

Pour le crédirentier, la rente lui permet d’améliorer son quotidien, de faire face à certaines dépenses (aide à domicile, soins…) et de bénéficier d’une retraite complémentaire tout en restant chez lui jusqu’à son décès. Autre avantage : éviter aux enfants du vendeur de mettre la main au portefeuille pour financer le coût d’une maison médicalisée ou de la dépendance à domicile.

Pour l’acquéreur, cela revient à effectuer un placement financier sur un support immobilier.

C’est aussi investir dans l’achat d’un bien dont le prix sera minoré d’une somme pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur vénale sans les contraintes de la location et de l’imposition des revenus fonciers. C’est enfin un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans recourir au crédit.

Il est d’ailleurs impossible d’emprunter pour financer son viager, le crédit vendeur étant par essence d’une durée inconnue.

 

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Au décès du crédirentier, l’investisseur pourra, soit toucher des revenus locatifs une fois la retraite venue, soit revendre le bien et empocher une plus-value.

Ce dispositif peut aussi faire partie d’une stratégie patrimoniale pour anticiper la transmission du patrimoine.

Le principe : acheter en viager un bien immobilier lorsque les enfants sont en bas âge et procéder à une donation au décès du vendeur.

Ainsi, « le viager est comme un contrat de mariage entre deux générations en créant une solidarité réciproque : immédiate pour le vendeur et future pour l’acheteur », indique Dominique Charrier.

 

Pour acheter ou vendre en viager, l’investisseur ou le vendeur s’adressent généralement à une agence spécialisée. Il est aussi possible de faire du « viager mutualisé » en souscrivant à des parts de fonds à travers des SCPI ou des SICAV.

Les fonds achètent en viager plusieurs biens ce qui mutualise le caractère aléatoire de la durée de paiement de la rente.

Mais l’acquéreur n’habitera jamais l’appartement ou la maison car il ne détiendra qu’une partie du portefeuille immobilier.

Sur le plan fiscal, s’il s’agit de la vente d’une résidence principale, le bouquet n’est pas imposable et peut faire l’objet de donation.

La rente viagère bénéficie d’un abattement qui est fonction de l’âge du crédirentier à la date de la vente du bien .

Quant au débirentier, il est fiscalement sécurisé, son placement ne bénéficiant d’aucun avantage fiscal susceptible d’être raboté dans le futur.    

 

2016-09-22T12:13:29+00:00